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郁亮袖口的黑色花纹︱刘德科

字号+ 来源:德科地产频道 2017-11-15 20:04 我要评论

▲长按二维码,付费收听今天的「DK楼市不能说」,您也可以在文章底部购买全年专辑 郁亮袖口的黑色花纹 那些精美的花纹,并不在聚光灯下 PM6:10Nov.15th,2017 文︱刘德科 1 st 郁亮穿一件

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郁亮袖口的黑色花纹

那些精美的花纹,并不在聚光灯下

PM6:10Nov.15th,2017

文︱刘德科

1st

郁亮穿一件黑色西装,系黑色领结。他站在舞台上,灯光虽强烈,但依然照不出他绣在袖口的那些精美花纹。

因为,花纹也是黑色的。

万科也有一些没被照亮的东西。

这是前几天的万科董事局主席郁亮,他在宁波,台下是来自十几个城市的新闻界朋友。

2nd

首先登场的是张旭,万科集团首席运营官,他的 TED 演讲,似乎是在描述另一家企业。

他讲电商,讲双十一,讲物流仓储。这些跟我们所熟知的那个万科,有关系吗?

开头:「每 2 个电商包裹中,会有 1 个来自万科的物流地产平台。」

结尾:「致力于成为全球第一的物流地产服务商。」

敢说「全球第一」,哪来的底气?现在,万科就已经在全球拥有超过 500 个现代化物流园区,面积近 6000 万平米。

张旭有点过分谦虚,毕竟,首席运营官嘛,话当然得讲得滴水不漏。在「全球第一」前面加上「致力于成为」,是因为普洛斯的股权还没交割。

今年 7 月 14 日,亚洲最大的物流地产巨头普洛斯(GLP)宣布,被中国财团整体收购,作价约 790 亿元人民币。万科集团占股最大,将拥有普洛斯 21.4% 的股权。这笔交易最晚将于 2018 年 4 月 14 日之前完成。

由于股权还没最终交割完成,所以张旭滴水不漏的表述是:「致力于成为全球第一的物流地产服务商。」

万科做的「万纬物流」,加上普洛斯,现在差不多就已经是全球第一了。

万科什么时候开始做物流地产的?三年前。

中国的生意经,有个很实用的方法论:什么东西美国已经做得很强大,而中国还没怎么开始做。

很多美国人都跟万科说,物流地产。

对物流地产一无所知的万科,就请普洛斯的人来中国给他们上课。普洛斯也没什么心机,对万科知无不言、言无不尽。

这是三年前的事了。现在,万科跟普洛斯已经不是「师生」关系了,而是一场「师生恋」,并且步入了婚姻殿堂,成为命运共同体。

3rd

堂堂万科首席运营官,讲了一大堆物流地产,对于传统的住宅开发几乎只字不提,在几百号新闻界朋友面前。

这样的刻意安排,是不是很酷?或者说,是不是很有心机呀。

万科想刷出不一样的存在感:只盖住宅的那个万科,是从前的万科。

说话滴水不漏的张旭,甚至不惜为此口无遮拦:像住宅这么 LOW 的产业……

齐白石的画,连毕加索要赞叹;可是,齐白石也会说自己的画很 LOW——「我诗第一,印第二,字第三,画第四。」

大佬说话,满是心机,真累。

4th

第二个登场的是张海,万科华东区域首席执行官:我来讲一讲我们是怎么做住宅这么 LOW 的产业的……

张海有一页 PPT,是将住宅工业化,里面有两个不起眼的数字:装配式内墙比例 100%,内外墙免抹灰比例 100%。

这两个数字为什么高大上?举个例子,这两天我们看到一条新闻,说哈尔滨有个万科开发的楼盘,业主在装修时发现,在墙体上用手就可抠下水泥渣。

我们的判断是,这个楼盘不可能是万科开发的:首先,万科所有的高层住宅全都是精装修交付的;第二,万科的室内墙体,已经 100% 装配式,已经 100% 免抹灰,所以不可能有水泥渣。

读完整篇新闻,才发现,那是万科跟一家央企合作开发的项目,那间出了质量问题的房子,是合作之前就已经盖好的。

赞美万科没有意义。万科一样有这样那样的问题。但是,万科对于住宅工业化的痴迷,至今没有哪家国内房企可以望其项背。

不要空鼓、不要开裂、不要漏水,这么 LOW 的要求,那么多房企竟然装作看不见,以为靠建筑工人多用点心就可以解决。住宅工业化,是一场技术革命;不推进,中国的房屋质量就不可能获得根本性改观。

这些,不是张海讲的。是我们扯远了,是啊,住宅这么 LOW 的产业……

▲万科住宅工业化数据,张海PPT

5th

张海讲的,是他很喜欢的一个人:关世峰,39 岁,黑龙江安宁人。

1992,关世峰是万科城市花园的租客;

2007,他买了房子,成为万科城市花园的业主;

2012,他的小孩入读复旦万科实验学校;

2013,他开始创业,办公室设在万科虹桥云;

2014,他的岳父母在万科智汇坊接受「日托」,享受万科的养老服务;

2016,他是七宝万科广场的消费者,逛街方便,也有趣;

……

这是张海第三次把关世峰放在演讲 PPT 里,有趣的点在于:关世峰的人生轨迹,跟万科的业务生长交织重叠。

然后,张海按捺住内心的小波澜,秀了一张成绩单,万科深耕华东 25 年的成绩单。

销售额啊、市场占有率啊、进驻了多少城市啊、交付了多少套房子啊之类的,他都一掠而过,他提醒大家注意两个数字:在校学生 3300 人,入住长者 1000 人。

在张海的业务全景图里,万科到底是什么,已经说不清楚了。在上海静安区,万科搞老旧小区改造;在江苏省泰州市兴化市缸顾乡东罗村,万科在搞特色田园乡村。你说,万科到底是搞什么的?

惟一能说清楚的是:只盖住宅的那个万科,是从前的万科。

▲万科华东区域业务全景图,张海PPT

5th

郁亮给了答案:万科要做「美好生活场景师」。

郁亮只是发明了一枚新词?

郁亮没有具体解释「场景师」到底是什么意思。但是我们来看一段貌似很无聊的理论叙述——

在「产品-功能」时代,房地产的主要价值在于向社会提供人们所需要的各种规定用途的物理空间,也叫「场所」。

空间是静态的,场景是动态的,评价静态空间的好与坏,要看它能容纳多少动态的场景。比如一个小桥流水曲径通幽江南园林式的小区花园,从景观上说可能设计得无懈可击。但这个花园只能发生一种「场景」就是观景,而远非一块广场空地可以容纳:表演、聚会、踢球、运动、布展……等多种场景。

过去,人们只需要功能,只需要物质就足够了,人们自己创造场景;但时过境迁,当功能空间已不再稀缺之后,由于主流人群习惯的改变,目前已进入到「场景稀缺」了。

为什么场景才能产生需求,而不是产品和功能产生需求?产品和功能是短缺时代的需求,在产品甚至是服务都严重过剩的时代,需求不是刚性的。

从「产品」到「场景」,这是房地产下半场应该关注的重要转变。

这几段不是郁亮说的。这段话是中国房地产界脑子最好的那个人说的。哲学家负责思考,实业家负责塑造。

如果有可能,我们或许该去看一下万科宁波的芝士公园,看看知识如何被贩卖;去看一下万科在杭州的随园嘉树,看看八九十岁的退休老教授们如何组乐队高唱青春不老;去看一下万科在昆明的仓库,小黄车在里面做太阳能实验;去成都边上的遵道看看,一个超级抗震的学校如何塑造师生的内心世界……这样,「场景」这枚深奥的词,或许就易解了。

这些也不是郁亮说的。

郁亮或许是想说:下半场,可以玩的东西,多着呢。

在舞台上,郁亮大概讲了五六分钟。我数了一下,大概有六处引用了习先生的话。

现在的万科,处在怎么样的中国?

「就像一个穿越波涛汹涌的大洋,忍受千辛万苦最终到达一片梦想多年、传说中的远方大陆的游客,在他刚踏上那片新大陆时是如何带着好奇和陶醉面对每棵树、每块石头、每处泉水的,又是如何既兴奋又小心翼翼地将每朵鲜花、每个果实放进嘴里品尝……」

6th

郁亮穿一件黑色西装,悄然绣在袖口的那些精美花纹,并不在聚光灯下。恰似他执掌的万科,暗自生长出了一茬又一茬的金枝玉叶。

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