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爆炸新闻:滨湖1.28万元/㎡大甩卖,这个世界开始惩罚炒房者!

字号+ 来源:合肥楼市 2017-11-15 21:00 我要评论

现在在滨湖买二手房最害怕的,是你刚买,房价降了! 相对于最高峰2.8万元/㎡,现在滨湖出现1.28万元/㎡的房子,可以用“暴跌”来形容。 我了解了下,最近挂出来的1.28万元/㎡的

现在在滨湖买二手房最害怕的,是你刚买,房价降了!

相对于最高峰2.8万元/㎡,现在滨湖出现1.28万元/㎡的房子,可以用“暴跌”来形容。

我了解了下,最近挂出来的1.28万元/㎡的房子,是华冶水晶公馆,96㎡,总价123万甩卖。一楼又怎样?价格才是王道。据说,这套房子的房主自己就是中介。

近期,我发现了滨湖楼市这些现象。

1、目前滨湖市场上优质二手房比较多,最影响成交的因素是价格。价格到位,全款都可以。

2、二手房比新房价格便宜。比如,佳源巴黎都市,新房价格17978元/㎡,二手房均价17425元/㎡;合肥万达城湖景房19188元/㎡,二手房均价17821元/㎡。

3、楼市持续下行,滨湖已经出现了小范围的抛房潮,后期会继续面临调整。

4、房子不是想卖就能卖,但目前购房者和业主可以坐下来谈价格,是一个好的开头。

5、越来越多的改善群体在滨湖买房,总价300、400万起步的卖的非常好。

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滨湖二手房继续降降降,学区房紧俏,两房难卖,物业很重要!

1、11月份滨湖二手房挂牌价17600元/㎡,环比下跌0.17%。我统计了下滨湖比较热门的25个楼盘,价格上涨的有9个,价格下跌的有16个,跌的多。

2、滨湖11月份和5月份房价对比,20个盘价格下降,幅度在1000-1500元/㎡,这也能从侧面反映整体降价幅度。

但是有5个盘价格不降反涨,

1、文华阁涨670元/㎡,本部学区;

2、天慧紫辰阁涨2721元/㎡,绿城物业;

3、保利海上五月花涨1483元/㎡,地段和产品;

4、书香门第涨570元/㎡,本部学区;

5、高速时代广场涨551元/㎡,绿化和物业。

3、滨湖的市场到底怎样?来看3个数据:

1、可以说惨淡,省府板块某链家店4个月没有开单;

2、我在链家网上看到,挂出去10个月没有成交的房子比比皆是,现在有很多二手房报价虚高,有价无市,成交量很小。

3、但依然有很多客户,保利拉菲公馆昨晚成交一套精装二手房,801室,235万,单价2万!

保利拉菲公馆单价2万的房子就是这套,所以,买房切记盲人摸象。

4、什么样的房子好卖?

1、价格,性价比越高,成交越快,比如华冶万象公馆,单价便宜,出一套卖一套;

2、配套,主要是地铁和学区,很紧俏;

3、品牌和物业。滨湖万科城,关注量很高。

5、合肥楼市购房资格审核比较严厉,商业银行贷款利率不断上浮,从这个角度看,交易量和价格下跌符合预期。什么样的房子还会降价?

1、物业差的小区,房价还会降;

2、两房户型价格会下降。滨湖两房户型关注量都不高,需求量不大,后期还会继续降价。

3、“伪学区房”。学区的好坏需要时间的沉淀,现在高价买新学区的,无异于一场“赌博”,风险很大。比如合肥师范附小,目前只有两大校区办学,即本部和万慈小学,二小、三小、四小已经独立出去,后期质量无法保证。

4、发展成熟,配套不过硬。比如滨湖世纪城,现在很多人买入也只是图方便,发展潜力来看,越来越不受购房者欢迎。

5、地王身边的成品房、投资性公寓,2016年,房子的投资功能被无限夸大,房子的品质和潜力被忽略;随着房价进入调整期,这类房子会逐渐贬值。

6、等3、5年之前,影响房价涨幅的主导因素不是房企品牌,不是地价水平,更不是建安成本,而是地段!还是那个铁律:地段、地段、地段。

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滨湖新房市场:90㎡库存很大,12月份滨湖新房拐点要来!

先来看下目前滨湖楼市参数:

1、户型:受“9050政策”影响,90㎡库存比较大。

2、限购:限购很严,目前滨湖先交订金,1年后签约的案例很少,限购特别严,很多人想买房,没有资格。

3、限价:滨湖有自己的价格红线,精装高层2.2万元/㎡,洋房2.4万元/㎡。

4、地价:分化比较明显,金融后台基地板块楼面价7000多,省府板块1.6-2.2万元/㎡,影响了房价,也影响了预期。

5、严打:卖号头管的很严,不要盲目相信中介。

滨湖市场:均价18037元/㎡,销量低迷!

 1、滨湖10月份新房均价18037元/㎡,高价盘集中在环湖CBD板块。从销量来看,非常惨淡。限购之前月均销量1476套,而限购之后是130套,简直是零头都不到。

原因主要有3:

1、限价原因,房企推盘意愿不强,关注度比较高的信达公园里、宝能城等很久没推盘;淮矿东方蓝海、联投书城以内销为主;

2、分级备案的影响,滨湖很多高价盘已经卖了,但在排队等备案;

3、限购的影响,市场预期下降,很多购房者要不没资格买,要不不想买。

2、目前滨湖主要是4大板块,4个板块各不相同。

启动区已经没有新房在售,二手房优势不明显,买启动区纯粹是为了方便;

金融后台基地板块新房主要有都会1907、时光印象、公元天下和文一豪门金地,价格1.5万元/㎡起步。因为楼面价比较低,7000多元/㎡,价值被低估。

环湖CBD板块体量大,但在售盘并不多,主要是合肥万达城、滨湖双玺,前者均价1.9万元/㎡,后者均价2.2万元/㎡,门槛高。环湖CBD是目前配套最完善的配套,地铁、学区、商业、娱乐、环境一样不缺,板块内价格比较高。信达公园里、高速时代公馆目前没有加推信息。

省府板块主要有8盘,除了佳源巴黎都市在售中,葛洲坝中国府等限价放开再卖。其它6盘预计12月份首开,即紫云赋、江山印、招商雍华府、滨湖金茂悦、新城大都会和碧桂园中堂,地段接近,主要看品牌和产品。楼面价1.6-2.2万元/㎡,预计高层2-2.2万元/㎡,洋房2.4万元/㎡。

3、滨湖的体量到底有多大?

根据合肥楼市微信平台数据统计,目前滨湖22盘总体量3.4万套,根据过去2年月均830套计算,去化周期41个月。

滨湖大部分纯新盘受“9050政策”的影响,90㎡户型占一半,加上前期刚需老盘,90㎡预计1.3万套,库存很大。相比之下,140㎡以上户型相对紧俏。

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2017年4季度买滨湖建议

之前看过一个段子:

“滨湖的房子只有三个状态:涨、跌、横盘。

涨的时候你一是你抢不过专业投资客,二是你觉得太贵,你不买?

跌的时候,你觉得还会跌,你也不买?

横盘的时候,你又说看不清未来,又不买?

那你喜欢什么阶段买呢?

丈母娘拿刀架你脖子上的时候买?”

那问题来了,什么时候买滨湖呢?

1、“房子用来住的,不是用来炒的”是大方向,长效机制肯定会出来,购房者要做好两手准备。银行利率不断上浮,金融在去杠杆。在这样的前提下,顶风作案,高杠杆炒房不推荐。可以关注下区域的限价盘,价格不超过1.7万元/㎡;也可以买高端品质房,警惕高价品质盘。

2、一个区域的发展,房价在4个节点上涨比较明显,分别是吹风阶段、规划阶段、开工阶段和完工阶段。比如省府板块在规划阶段,环湖CBD板块在开工阶段……

3、现在买房,一定要量力而行,房子不好买,但更不好卖,首选有学区、靠地铁的品牌房,不愁没人接盘;买那些稀缺、不可替代的房子,比如滨湖的洋房,稀缺就是价值所在。

4、对于自住刚需客来说,少关注外界政策动态走势,多关心自己的实力和需求,别人说的都只能是建议、参考。遇见及格分上的项目,不用太纠结,该出手时就出手。

5、永远不要觉得房价高,2015年滨湖8000多卖不掉,华润凯旋门10000出头我也觉得贵……房价一直是阶梯式上涨,只是坡度大小的区别!

6、滨湖房价肯定会涨,还会是合肥涨幅最大的区域之一。等配套全部投入使用,短期被摁住,长期看绝对可以买。

7、现在买房,个人最推荐环湖CBD板块,不管是地段还是配套都是一流的。

8、纸上得来终觉浅,绝知此事要躬行。如果想趁调控窗口期买到好房子,赶上财富列车,自己多跑一跑售楼处、中介公司,多储备一些购房知识,准备好子弹,随时出手。

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结语:

很多人喜欢问:现在是不是投资房产的好时机?似乎只要我回复“是”或“不是”,他就可以找准时机,买房暴富。其实大家都知道,鸡蛋都在涨价,房子长期肯定会涨。

但毫无疑问的是,在调控大潮的涌动之下,房价继续上窜的可能性很小了。市场正从卖方市场向买方市场转换,价格短期内会随着交易量的下降稳定一段时间。

房地产本身就具有周期性,千万不要患得患失。建议多看房,在对比中入手。房地产本身就是亲儿子,指望房价下跌太不靠谱了。还是那句话,房子卖不掉是合肥楼市;但房子买不到,也是合肥楼市,适合你、解决你的居住痛点的才是对的。

如果你想买滨湖,可以加我微信。

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