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年度大调查 | 2018年房市变幻,听链家经纪人怎么说

字号+ 来源:现领观察 2017-12-27 06:03 我要评论

核心观点 2017年的二手房市场表现如何,2018年中国房地产市场会如何走?微观市场主体的预期至关重要,与市场交易主体密切接触的职业经纪人最有发言权。链家研究院通过对全国20个

核心观点

2017年的二手房市场表现如何,2018年中国房地产市场会如何走?微观市场主体的预期至关重要,与市场交易主体密切接触的职业经纪人最有发言权。链家研究院通过对全国20个城市的18300位职业经纪人的调查,并选取样本量较大的15个城市来分析。根据调研结果,我们发现几个核心结论:

1.改善性换房已经成为市场主力和“新刚需”,这是一个趋势性变化,未来也将会持续。

2.大部分城市投资需求占比和使用杠杆的比例不高,佛山和郑州的杠杆使用程度相对较高,深圳、厦门购房首付款中其他来源渠道占比较高。

3.购房者、业主和经纪人对于2018年一季度市场预期分化,购房者的看涨预期低于业主,成都、大连和沈阳的业主看涨明显,上海、厦门和佛山购房者看跌明显。经纪人预期2018年一季度市场将以平稳运行为主。

4.调控是影响市场预期的主要因素,大部分经纪人认为调控政策对市场的影响会持续到2018年一季度或年中。

5.调控后并未出现恐慌性抛盘,换房是业主挂牌和降价的主要原因,房地产税也不大会导致业主抛盘。

■换房已经成为市场主力和“新刚需”

在消费升级的时代下,品质居住成为一种新刚需,改善性换房成为市场成交主力。根据经纪人的反馈,全国层面的市场中改善性换房需求最多,占比达到46.7%。

                           

分城市看, 超过一半城市的换房占比超过40%,其中北京换房占比最高,为67%,改善性需求已成为主流。

改善性换房占比的增加带来的是连环单占比的上升,重点城市的经纪人接触到的换房比例较高,北京最为显著,有77%的经纪人接触到连环单,上海、深圳、厦门和南京均在50%左右的较高水平,连环单的难度更大、交易更为复杂,需要更加专业的经纪人服务,对经纪人的素质提出了更高要求。

换房需求成为主流并不是单个城市的偶然现象,而是居住升级下的大势所趋。首先,换房的实质是人在不同生命周期里对居住环境的选择,是生命周期进行到特定阶段后的必然结果;其次,人口的流动带来大量换房需求,这种流动表现为从农村到城市的换房、城市间和城市内部的换房;最后,换房也是消费升级时代的必然结果。

■除个别城市外,投资占比和杠杆并不高

在一系列限购限贷政策之下,外地投资客由于失去购房资格以及购房门槛提高等原因,成交占比较低。问卷结果显示,全国链家经纪人选择外地投资客成交占比低于10%的比例最高,占比近半。

分城市看,佛山有25%以上的经纪人认为投资占比高于30%,南京有67%的经纪人认为投资占比在10%以下。

在首付来源方面,大部分居民的首付款来自于自己的收入以及卖掉旧房的资金,有不少来自于父母及朋友的借款,多选前提下选择“自己的工资及财产性收入”的比重最高,为64.3%。首付来源中其他渠道(各种首付贷、消费贷等)占比最低,可见调控在抑制场外配资方面取得了较好的效果。

(注:此题是多选,所以各项占比加和不等于1,下同)

分城市来看,深圳和厦门的成交首付资金来自于其他渠道的占比分别为23%和25%(多选情况下),监管仍不容放松。

在杠杆使用比例方面,购房对杠杆的依赖程度依旧不低,但处于相对正常水平:40.1%的经纪人所接触的购房者使用贷款的比例超过70%,39.9%的经纪人所接触的购房者使用贷款的比例为50%左右。

在杠杆使用程度(贷款额/总房款)方面,大连和沈阳相对较低,分别有46%和41%的经纪人认为其购房者贷款成数不到30%,郑州和佛山则相对较高,分别有46.1%和33.8%的经纪人认为贷款成数超过70%。

■购房者、业主市场预期分化,经纪人预期平稳

从全国来看,购房者和业主普遍认为2018年房价将会上涨。全国有72%的经纪人所接触的业主预计未来房价会上涨,相对业主较强的看涨预期,购房者的看涨预期稍微弱一点,有52%的经纪人所接触的购房者预计未来房价会上涨,有近35%的购房者认为2018年一季度房价下跌。

分城市来看,所有城市均有超过一半的业主认为2018Q1的房价将会平稳或上涨,其中成都、大连和沈阳的业主看涨预期最为明显,有超过3成的业主认为明年一季度房价要大幅上涨。购房者方面,大部分城市有一半左右认为2018Q1的房价将平稳或下跌,其中上海、厦门和佛山最为明显,15%左右的购房者认为房价要大幅下跌。

从经纪人对2018Q1二手房市场成交量价的判断来看,选择量价基本持平的经纪人最多,这说明链家经纪人预计2018Q1的二手房市场将会是一个平稳的状态。

■调控是影响市场预期的主要因素,调控影响或持续到明年上半年

从全国链家购房者判断房价上涨或下跌的原因来看,调控政策的放松或加码分别是购房者认为未来房价将会上涨和下跌的主要原因,可见购房者对政策走向的预期直接影响了其对未来房价走势的判断。

在政策影响的持续时间方面,全国链家经纪人普遍预计本轮调控政策对市场的影响不会持续到2019年,其中有26%的经纪人预计政策影响会持续到2018年一季度,36%的经纪人预计政策影响会持续到2018年上半年,各城市经纪人预期与全国基本一致。

■业主出售房屋的挂牌和降价行为主要是为了换房

调控以后市场并未出现明显的恐慌性抛盘现象,业主的降价行为大部分是因为换房。当前市场中链家经纪人所接触的业主普遍是换房需求,高达9成的经纪人接触的业主是因换房而挂牌,恐慌性抛盘的业主较少。

业主降价的主要原因也是换房,除长沙、沈阳和佛山外,全国及其他各城市均有60%以上的经纪人接触到的业主主要是由于换房而做出价格让步。厦门、成都、武汉、长沙、沈阳和佛山有近20%的业主是因急于变现而选择降价的投资客。全国来看,投资变现卖房的比重不高。

关于房地产税,业主的预期普遍不高,即业主并不认为房地产税的出台会使房价大幅下跌。在业主卖房的原因中,恐慌性抛盘和担心房地产税出台价格下跌的占比最低,这进一步验证了调控后市场上并未出现明显的恐慌性抛盘,房地产税的出台也不会导致市场大规模的抛盘。

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