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下半年将发生10件大事,房价真的要变了!(附上

字号+ 来源: 2015-07-01 15:04 我要评论

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导语 2015 年上半年,楼市政策是一波未平一波又起,连续的降息降准不仅让股市坐上了过山车,楼市也已经火热。从 930 , 330 新政,到年内三次降息、降准,从下调营业税,到进一步放

导语

 

2015年上半年,楼市政策是一波未平一波又起,连续的降息降准不仅让股市坐上了过山车,楼市也已经火热。从930330新政,到年内三次降息、降准,从下调营业税,到进一步放宽公积金贷款申请门槛,一系列的托市政策刺激了2015年上半年改善型购房需求的持续释放,支撑了楼市的复苏,尤其是全国重点城市的房地产市场大都走出了2014年的历史低谷,与此同时,库存量较大,消费需求不足的三四线城市依然未能摆脱楼市量价低迷的阴霾。那么下半年,楼市行情又将如何,对我们又会有啥影响呢?

 

 

【2015上半年楼市六大特征】

 

 

 

交易量:走出2014低谷二季度屡创新高

 

根据数据统计,2015年上半年,北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、成都等全国8大重点城市楼市交易量,普遍走出2014年的低谷,尤其是在330新政之后,月度交易量屡创新高,与新房市场相比,二手住宅交易量的同比涨幅更加明显。

 

房价:一线城市稳中有涨 二线城市止跌企稳 新房均价涨幅大于二手房

 

根据数据统计,2015年国内主要城市的房价走势出现了更加明显的分化:北上广深一线城市新房和二手房均价“稳中上涨”,其中供应偏紧,地处中国两大证券交易中心的深圳和上海房价在交易量涨幅较大的同时房价涨幅更加明显,而交易量涨幅相对平稳的北京和广州,房价基本保持了相对平稳。

 

 

二线重点城市的房价整体来说“止跌企稳”,其中楼市库存压力较小的天津、南京等城市,房价涨幅比较明显;而前期楼市供应较多,库存压力较大的杭州等城市,房价仍较低迷。

 

受豪宅集中入市,住宅精装化,以及库存压力等因素影响,库存压力较小的一二线城市的新房房价涨幅普遍高于二手房。

 

 

购房人群:改善型购房人群成主力 一卖一买市场联动效应明显

 

从330新政开始,中央的托市政策开始从对首次置业购房人群的支持,转向对购买二套的改善型购房家庭的支持。受此影响,积压的改善型购房需求得以释放,据统计,通过我爱我家进行二手房买卖的家庭,60%以上都是需要一卖一买的改善型购房客户。

 

 

楼市政策转向加大对改善型购房需求的支持,利好市场联动效应的释放,加快房产流转,促进楼市复苏。一方面,改善型购房需求的入市,有利于中大户型、中高总价优质新房的销售,缓解新房库存压力;另一方面,改善型购房需求在改善过程中释放出大量优质二手房源,释放出了小户型房源则满足了首次置业家庭的需求,释放出的中大户型房源则满足了部分区域置换家庭的需求。

 

新增供应:开工拿地不足去库存是主基调

 

据国家统计局日前公布的今年1~5月份的全国房地产开发和销售数据来看:房地产开发企业到位资金同比下降1.6%;房屋新开工面积同比下降16%;土地购置面积同比下降31%,北上广深等全国重点城市的相关数据普遍出现了大幅下滑。

 

 

对此,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示:2015年上半年虽然利好消息不断,销量持续上涨,但不少开发商面对较高的库存,依然信心不足,为了冲刺半年业绩,大部分开发企业都展开了“借势走量”的年中促销大战,使得上半年土地成交、新开工面积的大幅缩水。

 

二手房供应:挂盘量增加 供求矛盾缓解

 

2015年上半年二手房交易量回升的背后是房源和客源的双增,但是房源增加的幅度远大于客源。以北京为例,2015年上半年二手房新增房源是新增客源的3.5倍,这也使得二手房供求比从年初的1:5下降到年中的1:2。供求矛盾的缓解使得二手房市场从业主占据优势的卖方市场向买卖均衡的市场发展,而房源量的充足在一定程度上促进了交易量的回升和房价的相对平稳。

 

 

对此,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为:改善型客户的大量入市无疑是促进房源量增加的首要因素。因为他们无论改善的目标是新房还是二手房,都要把手里已有的二手房出售以获得改善购房的资金,限购城市还存在获得购房资格的问题。而这部分改善型购房人出售的二手房少则一套,多则两三套,因而进一步加大了二手房的供应量。

 

房屋租赁:淡季不淡 租金稳中有升

近些年重点城市的租赁市场呈现出两大特征:一是淡季不淡;二是租金相对平稳。

 

 

全国北京、上海、广州、深圳、成都、天津、杭州、南京等8大城市,也是中国优质高等院校聚集的城市,也同时是吸引外来人口就业的重点城市,外来人口的大量流入,造成了这些城市的租赁市场随着租房需求量的涨跌而出现淡旺季特色。一般来说,春节后正月十五之后的一个多月里为春季租赁旺季,这部分时间租房人群大多为外地流入的求职就业人群,6月中旬开始至8月底的2个左右的时间段内为夏季租赁旺季,毕业大学生是这部分时间的主力租房人群。但是,胡景晖指出,随着近些年越来越多的暑期毕业生为了躲开暑期租赁旺季而提前至四、五月份租房,使得四五月份的租赁淡季并不平淡。虽然交易量有所回落,但是租金价格保持了三月旺季的水平。

 

 

与此同时,由于近些年大量房源进入租赁市场,使得供求矛盾大为缓解,租金涨幅也逐步由2011年之前的两位数下降到3~5%左右的年度涨幅。

 

 

【下半年楼市即将发生的10件大事】

 

 

一、全面取消限购的声音仍然不绝于耳

去年,机构预测下半年全国各城市会逐步放开限购,而今年在全国除去一线城市均放开外,基本上可以说全国限购已经进入了一个常态化,也就是说该放开的基本也差不多了,没放开的一时半会可能也很难放开了。自去年各大城市陆续取消住房限购政策之后,关于北、上、广、深何时取消限购的话题一直不绝于耳,尤其在今年下半年将继续围绕这个话题展开讨论。

 

上半年,市场上又传出6月17日深圳将取消住房限购政策的消息。对此,深圳有关部门表示,上述消息为谣传,将继续执行现有限购政策。北京有关领导也表示暂不考虑取消限购。只要不取消,那么就一定会不断有各种取消传闻刺激我们。

 

二、分类调控将更加坚定地贯彻下去

新一届政府自上台以来,一改以往动不动就干预市场的理念,虽然坚持调控的大环境不动,但是在具体执行中已经分化成区别对待式的楼市调控政策,这种观念已经在过去有所崭露头角,在今年下半年会体现得更加明显。对价格涨幅过大、投机过热的地区采取严格的调控政策,反之,则采取宽松、放松的政策措施。

 

三、降息降准等利好楼市政策不断出台

2015年全国楼市迎来政策宽松期,进入新常态。国家频频“插手”救市,如“330新政”、降准降息等宽松政策连出,地方政府也纷纷从不同方面松绑楼市,如取消“限外”、取消限购、松绑公积金新政等。

 

经过多轮降息,目前银行一年期贷款利率和公积金利率已跌至历史最低水平,着实为置业者购房供房压力大大减负,此外,营业税减免、贷款额度提升也都达到最大的宽松力度。预计下半年降息、降准货币政策可能还会继续宽松,今年有望迎来08年以来最大力度的降息。在相对宽松的货币政策环境中,也会使得房地产行业保持资金面的宽裕,一旦经济触底反弹,也会对房地产行业产生正向激励,提振购房者信心。

 

四、一线楼市加速回暖 但暴涨几率不大

据国家统计局公布的70个大中城市房价数据显示,5月份,住宅销量创年内新高,一线城市房价涨幅明显,楼市回暖趋势明显。从城市看,房价下跌的城市正在减少,特别是已有过半城市二手住宅市场处于上涨态势。

 

那么在接下来的下半年,全国房地产市场在多重利好背景下,一定会迎来一个向上发展的势头。但限于行业结构性过剩的现状,以及整体需求回落的大趋势所限,大多数房企现阶段的主要任务还是去库存,房价回升还是以稳为主,不太可能出现暴涨现象。

 

五、豪宅开发商有的笑有的看着别人笑

随着地价的不断攀升,土地供应稀缺的北京城区已经成为顶豪厮杀的主战场,从海淀到朝阳,从东城到西城,众顶豪纷纷亮相,2015年成为北京豪宅“元年”。

 

数据显示,2015年1月至5月北京豪宅市场(成交价6万以上)共实现成交613套,成交面积17.6万平方米,相比去年同期分别大涨77%、108%。在这其中单价超过10万元的顶级豪宅共实现成交121套,相比去年同期翻了17倍,而即便扣除盘古大观的96套集中签约,顶豪产品前5个月成交同比上涨幅度也高达257%。

 

至于促使豪宅热销的原因有很多,当然其中也难免有猫腻。但是豪宅市场也不是普遍谁都日子好过,有的卖得好,有的根本就卖不动。

 

六、全国土地市场成交活跃“地王”再现

其实土地市场与楼市之间的相关性无法说明谁是因谁是果,相互影响相互推进。2015年下半年土地市场也会在开发商信心十足地情况下加快拿地策略,甚至制造多个“地王”。6月初,华润华发联合体以87.95亿元拿下上海闸北地块,地块楼面价38061元/平方米,刷新了其自身于3月创下的上海总价“地王”纪录。同日,招商平安联合体则以高达2.3万元/平方米的楼面价,竞得宝山大场镇地块,创出近90%的高溢价率。

 

不仅是一线市场,杭州、苏州等二线市场也在6月初集中推地。杭州西溪湿地旁低密度住宅地块楼面价9975元/平方米,溢价率33%,成为2014年春节以来杭州溢价率最高的住宅用地。

 

七、百姓弃股买房仍热衷投资房地产

中国人民银行6月19日发布的二季度城镇储户问卷调查报告显示,在房价预期与购房意愿方面,51.5%的居民认为目前中国房价高难以接受,较上季下降0.4 个百分点。对于现阶段房价,过半居民认为难以接受,但购房者的购房意愿却较一季度有所提高。

 

不少网民认为,一线城市房价这一轮上涨,是多重原因促成的,包括行政手段松绑、货币趋于宽松、政策刺激、刚需推动等。政策上已经以稳为主基调,而房价也不再有上涨压力,更多的开发商将以降价走量为主打,而市场也将呈现去化的主旋律,购房者面对这种市场背景,更加趋于理性。

 

但是在一线城市,购房者买涨不买跌的传统或有所改变,依然有强劲的市场需求。火爆的股市也将促使更多股民获利返现,转战楼市,加入买房大军。预计2015下半年,那些地段、品质优越的高端改善楼盘或将有更好的表现。

 

八、房地产将迎来真正“互联网+”元年

2015年5月,地产企业最最主要的事件就是万达集团和万科集团即将达成重要战略合作,双方将在房地产相关领域的发展进一步联手。还有世茂将推出“52+”Mini Mall产品线、泰禾投资深圳吉屋、方兴携腾讯打造“智慧家”“2+X”全面发力等各种房地产企业的各种“互联网+”转型等。

 

2015年尤其是下半年,将真正打开房地产行业全面与互联网融合的局面,如果说去年提出“互联网+”的概念,使2014年成为房地产“互联网+”雏形,那么2015年才是房地产真正实现“互联网+”的元年。但是安家在去年就曾预测,大都是趋之若鹜,难免会九死一生,死得很惨。

 

九、房产税依然难推进,雷声大雨点小

自从今年3月1日《不动产登记暂行条例》施行以来,老百姓都特别关心房产税的开征时间的最新消息,因为不动产登记为房产税的开征提供了技术可能。5月18日,国务院同意发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》,其中对于2015年财税改革中税制改革的内容规定,并不包括推动房地产税立法工作。

 

财政部财科所原所长贾康指出,“具体的推进过程中这是一个策略性的掌握,这是我的解读。一旦房地产市场的调整分化见了眉目,我觉得很可能在今年下半年就差不多见眉目,后面改革的安排还会按原有逻辑展开。”就像住房统一登记难产一样,结果好不容易出台了,效果完全没有预期那种感觉,几乎与我们的生活没有任何影响。房产税也一样提了多年,到现在几无进展,即使下半年有了进展,依然可以忽略对我们生活造成的影响。

 

十、房价上涨,调控声音再起

5月,住宅市场热起来了。6月,土地市场也热起来了。土地市场的火爆再次引发人们对楼市的猜想:“面粉已经涨价,面包价格会跟风上涨吗?”不过一线城市的全面回调并不意味着全国楼市也将重回“大步快涨”时代。

 

但有一点非常肯定,市场转好,多数开发商对涨价满怀信心。所以,不管该不该涨价,但房价是肯定要涨了。那么,随着下半年房价上涨,遏制房价上涨的呼声会再度响彻我们的耳畔。但是,只要房价不会过度暴涨,相信政府宏观调控的机会不大。

 

来源:新华网、中国经济网等

 

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