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贷500万还近1000万,全国百城150多次调控!刚需买房的弱势处境

字号+ 来源:杠杆游戏 2017-10-14 00:04 我要评论

本文系杠杆游戏(网易新闻·网易号“各有态度”签约作者)创作,未经授权,禁止转载!如需转载,请获取授权。另,授权转载时还请在文初注明出处和作者,谢谢! 撰文|张银银 无

本文系杠杆游戏(网易新闻·网易号“各有态度”签约作者)创作,未经授权,禁止转载!如需转载,请获取授权。另,授权转载时还请在文初注明出处和作者,谢谢!

撰文|张银银

无论是对刚需还是投资者来说,最近的楼市“坏消息”可谓是接二连三。楼市调控从年初的重点打击,到今年下半年全面升级为“全国开花”。

据公开报道统计,截至目前,今年全国已经有超过100个城市(县级以上)发布了各种相关房地产调控的措施150余次!北京等城市就发布了调控政策超过20次,15个核心热点城市发布调控政策均超过4次。

不管是不是杀手锏,是不是作秀,到了今天这一步,力度都是前所未有的。

而银行这边也不闲着,房贷利率连连上调。公开数据显示,9月,全国首套平均房贷利率升至5.22%,年内第9次上涨。相当于基准利率的1.06倍,环比8月上升了2.01%。

利率上浮谁受益,谁吃亏?

1

贷500万还近1000万,银行也来割韭菜了!谁让刚需是弱势群体

先从银行轮番上调房贷利率说起。按照5.22%的平均房贷利率来算的话,500万贷款30年,本息可能合计9,906,246.57万(看还的方式,也可能少一些)。而此前,在北上广深等一线城市,首套房贷利率在4.9%的基础上,至少可以打9折,有些城市甚至能打到8折。

如今,一些城市的房贷利率已经普遍高于平均的5.22%了。对于首套的刚需一族而言,累计还款金额,动辄可能高出了数十万。

如果说是为了打击炒房、稳定房地产市场,上浮二套以上房的利率,完全应该。但实际情况是,很多城市从首套房开始就上调利率——似乎,这又和保障刚需的政策意图,背道而驰。

实际上,自从本轮周期开启,这波财富大收割游戏就开始了,目前可能是尾声。怎么讲?

房地产的杠杆游戏,银行为整个游戏提供了升级的弹药。但银行并不是慈善家,他也要分享游戏中的成果,说直白点,就是割到韭菜。

毕竟,现在的形势大不如前了。今天总的基调是去杠杆,宏观市场利率是上浮,美国又是加息、又是缩表。那么我们的货币总基调就没以前么宽松。对了,该“死”的利率市场化,还有余额宝各种宝,银行自己的资金成本实际也被迫提高。

利差不是那么好赚了。因此,就算是出于最基本的“人道主义”,银行也应该提高房贷利率。何况,房贷是最安全、最刚需的资产。

如今可能又进入了本轮周期的下半场,市场毕竟没此前那么疯狂了,要赚到更多的钱、更多安全的钱,最好的方式,就是让买房者多出点,不管是刚需还是改善。反正利率上浮这点钱,分摊到未来20年、30年里,实际感觉也不是要命。

此外,上调基准利率,除了新购房者,银行及(类)金融机构、开发商、炒房者都受益。大家都更快、更多拿到现金,杠杆率都得到降低,金融风险进一步缓解。至于刚需一族,谁又会去过多的在意呢?毕竟他们只是这场游戏中的弱势群体。

2

百城150多次调控,为长效机制的建立争取时间,但怕的是半途而废

再来谈谈全国百城150多次调控。据公开报道,今年全国已经有超过100个城市(县级以上)发布了各种相关房地产调控的措施150余次!

最近一段时间楼市调控的范围不仅局限于一、二线城市,更多三、四线城市甚至热点城市周边的区县也加入进来,内容从限购、提高房贷利率到限价、限售等等,各种姿势都用上了,这恐怕是史无前例的大范围、全方位。

从房价指数来看,统计局公布的数据显示,这些被调控城市的新建住宅与二手房住宅价格上涨都比较快。可见调控的主要意图还是想控制房价的过快上涨!

而且,调控中大都会有一些不同年限的限售政策,基本上锁定了房地产市场——不让你交易,看你怎么套利!就是这么任性。从效果看,这属于短效机制,目前是抑制市场的投机需求。

这么高密度的调控,除了一些你懂的原因,杠杆游戏觉得,还有一个原因就是我们的政府真的意识到了,需要加快建立房地产的长效机制!

目前的一系列调控,确保房价的短期稳定。而共有产权住房、租售并举等政策则还需要一段时间才能见效。这些调控措施的根本目的是满足住房刚需者的需求,抑制投机投资性的购房需求。似乎,这都是房地产调控长效机制的重要组成部分。

多年以前,我们就提出了建立房地产调控长效机制。包括金融、土地、财税、投资、立法等手段,但进度一直不理想。

短期而言,各地推出的限贷措施、房贷利率、住房公积金的使用,以及国家住房银行的探讨算是其中之一;另外就是建立商品房、保障房、共有产权住房、建立住房租赁市场等;推动房地产税立法,目前来看,这还需要一定的时间。

上一轮调控提出了市场归市场、保障归保障的大思路框架,并做了些尝试,还按住了房价。但你懂的,后来……

所以,我们不是不明白长效机制该怎么建立。问题出在,房地产往往沦为救市、稳增长的工具,甚至保汇l等的考虑。

3

泡沫破裂最吃亏的还是高位买房的刚需一族

房地产泡沫已经吹了这么大,谁也不想看到他毫无征兆地破灭。

根据海通证券的数据,2016年个人房贷高达5.68万亿元,占全年新增贷款的44.91%,也就是说2016年,有近乎一半的新增贷款都被个人贷款买房了。

截止到2016年12月份,个人中长期贷款(主要是房贷)余额高达23.44万亿。2016年居民买房的房贷占比已经超过50%,意味着首付比例不到一半,已经低于美国金融危机前2006年平均50%的首付比例,中国居民的购房杠杆率已经超过了次贷危机之前的美国。

透过创历史记录的最低、一位数的M2增长率,加上最新国内出现的“强监管”、“去杠杆”的态势,以及“严防系统性风险”的高层表态,挤泡沫防爆破是我们的选项了。

具体执行起来可能是,选择性兜底的同时允许债务违约局部出现。无论挤泡沫还是刺破泡沫,最终以不同形式买单的一定是广大各位。

不过泡沫也不是第一次了,泡沫的破灭也不是第一次了,当然,一定也不会是最后一次。

2001年纳斯达克高科技泡沫破灭,不是照样开创了改变人类生活方式的互联网时代? 2007 年的A股大泡沫在2008破灭,神舟飞船照样上太空,体育健儿们照样奥运夺金……

只是,地产泡沫的危险程度比这些都高。其实房地产泡沫破灭,最受伤的可能也是高位买房的刚需一族。利率上浮,最吃亏的也是他们。

出来混,迟早要还的。无论是面对“挤泡沫”的痛,还是万一将来真要面对“泡沫破灭”的冷,我们都需做点准备。毕竟,第二天的太阳照常升起,不是么?可在买不买这个问题上,你没有选择。

祝各位杆友周末愉快!

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