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4分05秒,走过深圳旧改小时代

字号+ 来源:深圳新浪房产 2017-11-15 17:02 我要评论

双十一晚上8点多,小陈和室友抬着红蓝相间的蛇皮袋,走出玉田社区的大门。9月15日刚接下别人转租的房子,消停了没几天,就接到通知,万科已经收下了这个城中村里几栋物业,改造

双十一晚上8点多,小陈和室友抬着红蓝相间的蛇皮袋,走出玉田社区的大门。9月15日刚接下别人转租的房子,消停了没几天,就接到通知,万科已经收下了这个城中村里几栋物业,改造之后将成为泊寓的一部分。他们得搬走了。

从玉田社区大门出来,沿着松岭路,只用443步,4分05秒,就走到佳兆业环球中心的施工现场。紧贴着工地南侧围挡的,就是南园新村。

如果对深圳的城市更新关注时间略久一点,就会记得,5年前,这里曾经是万科和佳兆业短兵相接的战场。当时为了拿下南园新村,两家把拆赔比一路推高到1:1.4的巅峰高位,最终被政府出面叫停。

5年时间,从南园新村到玉田社区,从旧城改造走到城中村整治,从拆赔比竞赛走到村屋改造租赁,从销售走到持有,从重走到轻,从城的翻新,走到人的运营。

恍然间,深圳城市更新已经走过了一个小时代。


1

旧改被叫停,

南园新村上了棚改试点名单

即便把深圳的旧改项目都放置在时间和行业的坐标系上进行评价,南园新村无疑也是其中值得记录的一个。

深圳的旧改最早源于2004年的《深圳城中村(旧村)改造暂行规定》,2009年12月1日《深圳市城市更新办法》开始执行,旧改进入加速期,一夜春风拉开深圳城市更新的大幕。

各种乱象也随之出现,带有城市更新概念的老房子价格一路飙升。华强南的下步庙北区的二手房,2009年9月单价才1万出头,几家房企进驻发动旧改征集后5个月,价格涨到3.3万/平方米,翻了将近3倍。

2012年1月21日,政府以开年1号文的形式发布了《深圳市城市更新办法实施细则》,形成了较为系统的的城市更新政策体系。一路野蛮生长的深圳旧改也在规范和探索中找到方向,温度升至巅峰。

那一年,市区超过20年的老旧小区和城中村里,总有那么几套房租给开发商当做旧改办公室,挂条幅、搞联谊、送米、送油、甚至送现金,已是跑马圈地的标配动作。竞争激烈处,还有些名不见经传的公司提前进驻社区,和业主代表里应外合,签下之后再待价而沽,甚至不同企业的旧改小组之间还传出互相砸场子,有人因此而受伤。

当时楼龄已经超过30年的南园新村,因为地处上步路和深南路的交汇处,靠近规划中的佳兆业金融中心,又在地铁1号线科学馆站出口处,成为一众旧改项目中引人注目的那个。一轮轮捣腾下来,小区里只剩下万科和佳兆业,一个是全球领跑房企,一个是本土旧改老大,势均力敌。

5月31日,万科罕有高调地宣布,合作方恒豪公司已经签下南园新村8成业主,第二天,佳兆业就宣布已收购南园片区内的丰隆实业,并与其中近半业主签订了拆迁补偿协议,战火一点即燃。

在不断的较劲中,两家相继推出1:1.4深圳最高拆赔比。当时市场普遍在1:1.2到1:1.25之间,此前记录是益田木头龙小区给出的1:1.3,已被业内认为偏高,益田内部人士也称这个赔偿标准,处于利润临界线。

1:1.4爆出后,旧改签约一度陷入停滞。一位当时南山签约中小区的业主就曾经表示,目前所在小区给出比例是1:1.2,如果房企不能给到1:1.4,就决定暂时不签。这个记录至今没有被突破。

26天后,福田区城改办以“就住宅区城市更新要由政府来立项”为由发文叫停。南园新村再无声音。

直到今年,南园新村和华富村、梅林二村等合计11个小区一起,出现在福田区首批棚改试点的旧住宅小区名单上。然而公开报道显示,截至8月31日,仅有几十个人填写了棚改意愿登记表。11月一位随机受访的老业主心态纠结,一方面比起多年前的旧改补偿政策,棚改没有太大吸引力,另一方面听说罗湖棚改不成五年内不再进行意愿征集。但目前,南园新村也只有一套房源在售,挂牌单价75054元。

2

“租赁潮”袭来,

玉田社区进入从拆到改新阶段

和南园新村相比,更年轻,也距离地铁更远的城中村玉田社区当年并未入房企法眼。玉田社区由向东围和祠堂村两个城中村组成,房龄超过20年,包括110栋建筑。

在深圳链家10月底发布的《深圳租赁》白皮书里,城中村第一次被纳入统计范围。深圳超过52%的租客月租金不到2000元,80%的租客租金占收入的比例不到30%,因为超过70%的深圳人租住在月租金低于1500元的农民房。

△玉田村房租信息

根据深圳市住建局去年数据,深圳共有城中村1782个,接纳了大约940万位“小陈”在此落脚。仅福田区,就有城中村7789栋,居住人口近90万。

拥有城中村,是深圳的幸运。它让无数初来乍到的年轻人,轻易就可以落脚,为深圳的发展,注入源源不断的生命力。即便是在2017年9月,在华强北工作的小陈,也只花了1200块钱,就能和室友在市中心的地铁口附近租到一套房。他们还用剩余的钱,添置了健身器和新空调。

拥有城中村,也给深圳带来困扰。无法流转,旧改也难,安防不达标,违建成风,安全隐患不断,但体量庞大,城市需求无法忽视,多年来,深圳对城中村的各种动作,一直是睁只眼闭只眼。

2012年,深圳就曾想盘活城中村。当年3月,深圳市规土委公布了《深圳市住房建设规划2012年度实施计划》,首次以政府文件形式,试点以整体租赁方式将“村房”纳入保障性住房供应渠道,给城中村的商业化开了一个口。

但是,公开数据显示,将近500个城中村没有物业管理,如果让业主以家庭为单位整改,一户农民房至少需要3000块,若以栋来算,动辄就是十几万。业主不仅积极性不足,专业能力也难以实现。

据知情人士介绍,玉田村部分物业也是因为消防安全不达标,整改费用又高,促使业主更愿意把物业交于万科改造托管。项目现场,不少单位的大门上还贴着工作站要求整改的通知,未能实现整改的已于10月1日停水停电。

9月1日起至今年12月15日,福田区将强力推进城中村出租屋消防安全专项整治行动,此前发布的《福田区城中村出租屋消防安全“十必须”》第一条就是“必须明确消防安全主体责任人”。福田区住建局接受21世纪经济报道采访时曾表示,将专业化物业管理引入城中村,可有效提升城中村物业管理水平,消除物业安全隐患,同时将安全管理责任从政府和股份公司转移至专业公司。

玉田社区隶属南园新村街道,7月份以来,南园街道已对五个城中村15栋安全隐患问题突出的楼宇进行了清空。

3

长租公寓推动深圳旧改转型

金融打通最后一关

小陈和他的室友离开玉田社区,准备搬去莲花村的蛋壳公寓。同样在地铁2号线沿线,租金比玉田贵1000多,但是居住环境也好了很多,又有公共空间,似乎也能接受。就是刚买的健身器材和空调需要尽快转让出去,那边什么都有。

蛋壳是2016年5月从北京南下入深的公寓品牌,据报道已经获得千万级美元的A+轮融资。万科收下玉田村的房,装修之后也会纳入旗下“泊寓”系列。按照泊寓此前对外发布的拓展计划,今年底计划开到6000间,未来3年,小目标是5万间。

如果说中央对租赁市场的扶持是大的时代背景,那么长租公寓的兴起,则是点燃深圳旧改转型的引线。

“过去两三年来,深圳租赁市场最大的变化,是长租公寓的兴起。”深圳链家研究院院长肖小平表示,2015年长租公寓大量入深,集中收房,刺激租金一度上涨,2016年大量房源装修之后回流市场,供应量大增,租金开始回落。

今年8月,市规划国土委发布关于征求《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》,允许城中村综合整治并改造成租赁住房。城中村第一次拥有了商业运营的牌照。

长租公寓挑战了农民房的低租金,但却改变了城中村的运营模式。之前的城中村只盼能通过旧改分享城市发展的红利,如今在等待旧改的漫漫长路上,似乎又多了一个选择。

然而,长租公寓也遇到了盈利难和资金回笼周期长两大生死挑战。

以泊寓布吉店来算,总建筑面积9万多平米的店,改造成本1500元/间左右,光精装修改造就要投入一个多亿。通常一间公寓的资金回笼周期在5年以上,加上品牌公寓跑马圈地所需要的规模效应,都成为企业不得不考虑的数字负担。

2017年10月,新派公寓“权益型房托资产支持专项计划”在深交所获批,11月3日,保利房企自持租赁住房类REITs在上交所审议通过,以及银行推出的“按居贷”、“租房贷”等金融产品,最后打通了租赁的任督二脉,为市场提供了切实可行的金融渠道,大大降低了企业对资金效率的担忧。

可见的未来,在“租购并举”的全国制度大背景下,随着深圳旧改升级到“3个100%”,整治盘活仍将是城中村的大趋势。《深圳市城市更新“十三五”规划的通知》中,深圳将完成 100个城中村或旧住宅、旧商业区综合整治,其中包括约 20 个城中村住宅改造项目,满足 50万人的住房需求。而在8月28日发布的《深圳市住房租赁试点工作方案》中要求,十三五期间要收储不低于100万套农民房,并且在今年底之前,各区至少要组织开展一项“城中村”规模化租赁试点工作,引导原农村集体经济组织继受单位开展规模化租赁业务。

作为曾经城市更新的主战场,从拆到改,从卖到租,城中村在租赁时代找到了自己新的定位,同时也带动深圳旧改悄然转型。

443步

一个时代

如果不是时间无法重叠,历史总会惊人的相似,谁又知道今天在博弈中剑拔弩张的双方,明天会不会像玉田社区和南园新村那样,走向两个风口,而它们之间,其实只隔了443步。

4分05秒就走完的这段路,见证了深圳城市更新的小时代。

大闸蟹 | 编辑

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