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广州公寓值得买吗?广州万达广场公寓值得买吗?

字号+ 题主:焕然 2021-03-01 08:35:02 我要评论

我想了解关于“广州公寓值得买吗?广州万达广场公寓值得买吗?”的信息,请大家多多发言。

晨琅 - 2021-03-01 10:27:58 【精选答案】其实一般做房产的人都知道,公寓是没走住宅保值的很多时候公寓,只有使用权不带产权,所以…其后脑补一…

草木皆菲 - 2021-03-01 09:32:41 首先要看是广州哪个区的万达广场~核心区域的万达广场,这个价格可以随意买。其次,要看交通配套,如果是公交地铁不便,建议要看商家入住情况,因为公寓基本是投资使用,在购入到获利离场时段基本要出租,如果租不掉,或者租金很低,则套现离场时难找接盘者这点尤其重要,因为公寓的二手交易税费较住宅比较高出不少,切产权年限低。受调控政策影响较大。第三,要看好朝向和楼层,对于可以发展楼上铺的这种,不妨可以选择低楼层。

晨琅 - 2021-03-01 11:07:06 ”首次置业者买公寓自住的利与弊
利:不占购房名额、居住比租房安稳
买公寓不占购房名额。“商业公寓用来居住比租房的生活安稳。如果首次置业者购买公寓只是作为一种过渡,以后结婚准备再买大房的话,那么商业小公寓是个不错的选择。购买了公寓之后,不会占用自己的购房名额,日后再购买住宅,仍然可以以首次置业者的身份申请首付最低三成的房贷。弊:不能入户、不能拥有学位
商业性质的公寓不能入户,住宅单位却可以。如果单身的首次置业买家属于集体户口,又想将商业公寓作为婚房的话,那么请注意了,目前广州规定集体户口的市民在结婚时需要把户口迁出。除非另有可以迁入户口的方法,否则购买了商业公寓想在结婚后把自己的户口迁到公寓是不可能的。同时,如果市民近期有结婚、生子的打算,更是不建议购买商业公寓作为自己的唯一住房。商业公寓不能入户,业主的子女不能拥有楼盘所在地的户口,当然也就失去了入读地段小学的资格。此外,一般商业公寓的水电费要比住宅单位贵一些,物业管理费也可能更高,有些公寓单位还不能使用明火煮食。业内人士指出,目前老城中心一些名校附近有不少商业性质的公寓单位在售,正由于商业公寓单位不能拥有学位,因此售价要比同地段的住宅楼盘低不少。除非买家在同地段拥有带学位的住宅单位,购买商业公寓只是为了改善居住或投资,否则要慎重。特别提醒
不限购商业公寓五大硬伤
1.土地使用年限短
商业性质的公寓土地使用性质上大多属于商场、写字楼或酒店性质。相比住宅性质用地使用年限有70年,这类商用公寓因类别不同土地使用年限为40至50年不等。而商用公寓土地年限到期后需补高额地价才能继续使用。2.高税费转手交易难
根据政策,住宅二手交易可免收土地增值税,但商用公寓交易不能免收。土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率,即按增值额的高低,对增值部分征收30%-60%的税费。此外,还需按物业交易总价征收5.5%的营业税。各项税费加起来,通常达到物业交易总价的10%-14%。3.房贷利率高年限短
虽然商用公寓不受住宅限购令、限贷令影响,但因为是商用性质物业,只能获批最高五成、最长10年期的贷款(住宅可获最长30年、最高七成的贷款),而且不能申请利率较低的公积金房贷。目前,商用项目贷款利率一般为基准利率的1.1倍-1.3倍,而住宅贷款利率多是上浮1.1倍。4.管理费水电费更贵
目前广州商业物业用水收费标准为4.11元/立方米,用电收费标准为0.9885元/度,但住宅物业的用水加污水处理费收费标准为2.22元/立方米,用电收费标准仅为0.61元/度。另外,商用公寓的管理费一般都要2.8-10元/平方米/月,比普通住宅1-3.8元/平方米/月要高得多。5.不能入户无学位
购买商用公寓是不能入户的。虽然不少商用公寓地处广州市中心,附近还有名校,但因不能落户也无法入读学校。这对一向以名校学位优势备受市场宠爱的老城区物业来说,其后期升值潜力将大打折扣。

陶然 - 2021-03-01 09:36:00 广州现在的行情,更合适买住宅!

乐雅派 - 2021-03-01 10:18:21 超出我的能力范围。房价这个事情真不好说,猜测的话,有经济能力的情况下,入手一两套,毕竟要是以后二孩多了的话,还是有需求的,而且广州房价相比于其他一线城市,还是稍微低一点

enkii - 2021-03-01 09:38:50 个人,觉得现在在一二三线城市买公寓、商铺的,都会砸在手里。就广州来说,现在政策放宽了很多了,有房票,有钱的话,还是推荐买住宅。最好的还是在老4区。钱不是很够的话,番禺,增城和南沙都是不错的选择,这三个来说,最好的选择是番禺,其次南沙。

天地良心 - 2021-03-01 09:23:51 我有好几个亲戚朋友都购买了万达公寓(公寓非住宅),因为都冲着万达广场的口号:万达广场就是市中心!一般万达公寓的地段都比较好!下面结合我个人的观察和分析谈谈感受!首先,如果单纯从炒房角度来看,速买速卖,这个风险很大!更别提翻倍机会了!主要原因如下:
1.公寓比住宅有先天不足:比住宅70年产权,公寓50年产权!住宅可以办理落户、抵押等业务,而公寓一般都不能落户,也不能做银行担保抵押。2.住宅限购限贷,而公寓不限购也不限贷。这就决定了住宅的稀缺性和公寓的泛滥性!受市场供求关系的影响,决定了住宅可以保值增值,而公寓则存在风险!3.其他隐性负担。如水电费按商业性质收费,比普通住宅收费贵。反之,如果我们从投资经营角度看,公寓投资依然有翻倍机会。1.从利润上看,我们这附近的公寓租客一般为长租(至少租半年以上),以30平方单间计,价格约为1500元/月。而同地段的酒店(房间大小、内部配置相同)约为150元/晚。也即是说,酒店也住满一个月,支出将是公寓的3倍,这就为公寓的利润空间打开了进一步上涨的可能。而万达公寓地段可能更好,租金也更高。2.从市场经营需求看,公寓,特别适合于长期外出公干、商务、工作和生活的人群!而广州外来人口过千万,而这部分人口大部分没有购房的迫切需要!选择租住公寓便成了他们的首先,特别是年轻人。当然也有部分人选择租住城中村的,但是城中村的交通、安全甚至生活便利性远比不上品牌公寓!3.如果能做成品牌公寓甚至连锁品牌公寓,还可以借此进行多方融资、众筹。从而可以减轻资金压力,扩大经营规模,进一步提高利润空间!所以,在广州投资万达公寓,不能仅仅单纯从炒房角度看;而要更深更广的经营投资角度进行分析,从地段、价格和用途上进行综合判断,从而作出正确的选择!

Toshihiko1912 - 2021-03-01 09:57:43 广州单身公寓值得购买吗?老实说,虽然我还是学生没什么资格回答这个问题。但是是我的话,只要有条件就一定会买。一来是因为拥有一套属于自己的单身公寓几乎能说是

微澜 - 2021-03-01 10:39:28 对于公寓,我的观点是,不建议入手。这里我从功能用途、性价比、投资回报和税费四个方面警醒大家,公寓,真的不能买!一、公寓真的有那吗好吗?从土地性质看,商住公寓在政府批地时,一般为综合性用地(商住)或商业用地,按理说,在这种用地上加盖的房子主要是商用。但很多开发商为了赚取利润,给房间配备了上下水,通上燃气,把公寓包装成可商可住的多功能产品。首先,这种钻空子催生的产品处境就很微妙,名不正言不顺必定像无根浮萍,随便往水里扔点石头,也就散开了。2017年广州出台“330”政策,“限制个人购买商办物业”,一年后,成交同比暴跌71%;2017年北京出台“3·26”商住房新政,“商业、办公类项目,未经批准不得擅自改变为居住等用途”,一年后,成交同比暴跌94.6%
很显然,这种商住两用的改装是不被国家支持的,市场也不甚看好,而且,在功能上非常鸡肋。我们都知道,绝大多数的商业公寓都不能落户,不带学区(位),这就意味着,如果你买了公寓,不是给自己住(办公)就是租给别人住(办公),不具备住宅的其他附加功能。那么,回归居住属性,公寓表现如何呢?几乎所有的商业公寓都动辄一梯十几户,平面图一般是这样的:

长长的走廊两边镶满一个个隔间,但至少有一面是向阳的,像下图这种塔式结构就更差了:

居住密度大得窒息,上下班高峰时段的电梯不禁让人焦虑。日照通风恶劣,楼下几乎没有公共活动区域和绿化景观可享。而且公摊率普遍在25%-30%之间,意味着如果你买的公寓建面是40平,套内就只剩24-30平,整个空间憋屈可想而知。除了室内的不适,还有室外的,公寓的周围可能是办公室,也可能是轰趴馆,进出人员杂乱,你永远不知道你的邻居会给你带来什么“惊喜”。而且公寓是商业用途,水电费用属于商业用水电费用,物业费也高昂。比如某市居民用水3.5/吨,而公寓水费5.2/吨;居民用电每度0.5649元,而公寓电费每度1.2元;同地段住宅物业费2.4元/平,公寓物业费5元/平。这样以后,由于室内本就阳光不到、通风不畅,你可能需要空调+抽风机+烘干机三管齐下才能维持基本生活,那每月水电费就要蹭蹭直上七八百,一年光水电费就用掉一台iphone X。那你可能觉得,居住不行,办公总可以吧。杂乱的进出人员,商业办公与住宿混合,整体小区品质无法拔高,极大可能只能租给创业初期的个人和小团体,再受限于套内三四十平的空间,又能租出什么好价位呢。综上,既没有落户和学位加持,也没有居住品质和办公价值,就相当于花上几十上百万买一个“床位”,还要每年花一台iphone X的钱养它,你还真不如直接租房。二、公寓,真的便宜吗?可能很多人会说,我知道公寓比不上住宅,但是总价便宜啊,一般只有同地段住宅的二分之一甚至更低。也对,总价低可能是公寓唯一的优点了,但不意味着这笔买卖划算。你知道吗?首套住宅首付普遍在30%左右,贷款年限可达30年,可以商贷,也可以公积金贷款;而商业公寓首付至少需要50%,只能商贷,贷款年限只有10年,有的城市还要求必须全款。举个例子,假设公寓单价和住宅都是1万/㎡,你有30万的上车成本。从获得空间看,选择公寓,你最多可以买60平的单间/一房公寓;选择住宅,你大可以拥有100平的三房之家。从贷款压力看,因为公寓贷款上浮利率高、贷款年限仅为10年,月供压力其实并没有比住宅轻松多少。▼
而,从持有年限看,公寓产权一般只有40年-50年,普通商品住宅的产权为70年;住宅建设用地已经有法律明文规定,使用权期间届满自动续期,但商业用地到期至今未有明确说明。从后期收益看,住宅有落户和学位以及金融属性加持,还能抵押贷款,后期的升值速度会遥遥甩开公寓。综上,同样的上车成本和差别不大月供压力,选择公寓的话,只能买到空间更小、持有年限更短、增值更慢的产品,真的不便宜。三、公寓,真能赚钱吗?看到这可能还是有人不死心,我可以不住也不打算出租,我就是觉得那公寓交通便利地段好,还不限购,想要把闲钱投资增值。首先,肯定一下,投资房产的思路没问题,但不是所有的房产都是潜力股。我们先梳理一下,房产的收益主要来自两个方面:自身增值,和租金回报率。首先,租金回报是比较显而易见的,仿佛买了公寓就像拥有一台印钞机,每个月源源不断涌出“现钱”。但是每个月能印多少钱呢?下图是北上广深以及成都和苏州的租售比情况
我们可以看到,北上广深的购房价/年租金均在 55:1 以上。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为16:1~25:1,而北上广还不及国际标准线的一半。如果单靠租金回报,55:1的租售比,在静态投资周期内,需要55年才能收回购房成本,这意味着房东通过出租公寓获得的年化收益小于 1.8%,即使在一线城市,房产的投资价值并不大。你可能会说,租金总会涨的,我长线持有必定可以博赢。那我们可以再看下,广州2017年1月至2018年7月全市监测点租金走势(元/㎡/月)
在最近一年半,广州的租金水平普遍在44-66元/㎡/月之间,而且无论是楼梯还是电梯住宅租金水平整体保持平稳,至少三年内不会出现明显的增长。我们在61与44之间取个中间值,假设以55元/㎡/月的租金水平,在广州一线城市租一间60㎡的公寓月租金约为3300元。这意味着,如果你把公寓出租,即使在一线城市,这租金只能勉强抵月供,并不会带来额外增益,而在其他二三四线城市,以租养房就困难了。这里我还要揭穿一个深坑,市面上广受投资客喜爱的LOFT公寓,一般层高4.5米(有规定总层高不得超过4.5米),面积小,打着“买一层送一层”的名号,含有大量赠送:如阳台半赠送,客厅餐厅不纳入报建面积,全赠送。可能很多人会认为自己捡了便宜,很抱歉,这也不是真相。我们曾在东莞水乡调研时看的一个经典的LOFT公寓户型,这个公寓建面82㎡,复式,做到了四房一厅两卫,在实景样板间中,还有拓展空间。通过各种赠送,实用面积怼到了80㎡以上,“低总价、高赠送”,完全符合了投资客捡便宜心理,所以去化也非常快。看似实用率高,实际上羊毛出在羊身上,有些价格能卖到正常平层公寓的1.5倍,价格几乎赶上住宅了。但在实际出租中,租金却很难租到平层公寓的1.5倍。比如市面的大单间30㎡租2500元,而一室一厅的LOFT公寓,最多只能租到3000元,几乎不可能上到3750元,毕竟在出租时并不是按面积出租的,租金的边际递减效应相当明显,看似实惠,实则是深坑,你以为的租金并没有与购房投入一样同步回馈你。租金收益顶多抵月供,而且不会受“买一层送一层”而成倍增长,那赚钱就只能靠自身增值了。从第一部分商住功能鸡肋的分析,我们已经知道公寓自身增值因子乏力,从市场价格反馈上也能看出,过去同地段公寓的单价普遍比住宅贵,但现在慢慢与住宅趋平,甚至比住宅价格还要低,所以很明显,无论是价值还是价格,公寓的增长都比不上住宅。或者你选择的是托管型公寓,“每年承诺6%以上的租金回报,还逐年递增”,这种协议通常是和第三方签订,把开发商摘得一干二净。你连冲个理发年卡都会担心发廊倒闭,凭什么相信这个第三方公司能持续盈利十年八年,并且永不翻脸?更多的可能是,顶多在最初两三年能实现预期收益,往后就听天由命了。四、公寓,税费到底多高?你只知道公寓税费高,但可能不知道到底有多高。同样以广州为例:
契税:房子总价的5%(买方付)
营业税:房子总价的5.5%(卖方付)
土地增值税:房子总价的1%(卖方付)
所得税:(房子现值–房子原值)*20%(卖方付)
印花税:房子总价的万分之10(买卖方各承担一半)
房屋交易手续费:房子总价的1.9%(买卖方各承担一半)、
房产产权登记费:550元
交易产生税费高达15%-20%,其中卖方税费大概占房子总价的7%-10%。我知道你想说,我可以把税费加到买方上。实际上,无论谁来买单,都意味着同等售价的房子,税费越高,你到手的钱就越少,增值利润部分至少被税吃掉三分之一。而且鸡肋的功能和价值,买方还要负担如此高的税负,接盘侠数量会更少,与你而言转手更难了。“低进高出,快买快卖”的投资门道,在公寓上并不适用。总之,如果你深读这不买公寓的四大理由,还是抑制不住要买公寓的心,那我也不拦你。买的时候请扪心一问:你那「自住不足,办公不通,投资不利,转手不畅」的公寓,真的值那个价吗?再啰嗦一句:你每天路过的街边中介门店有挂牌二手公寓吗?能快速成交吗?

都爱三哥 - 2021-03-01 08:52:32 ”本人在深圳有房产,但是很看好广州的房地产,于是在上周买了广州天河区的万科米酷项目单身公寓18平复式,看好周边的发展,如果自己还没有房产投资公寓或者自住还是很不错的,有钱的话也有资格的话还是购买住宅最好,如果钱少还是先上车不要等房价涨了,只能干巴巴的看着。总的来说有钱有资格优先买住宅其次买有发展潜力的公寓。目前广州是四个一线城市房价比较合理的,现在不卖买只会后悔。像深圳那样翻倍的涨幅大概不可能。目前人名币加入一揽子货币再加上通货膨胀如果你有钱你不买房子你还能干嘛?如果你不贷款做杠杆你还能干嘛?买房子看所在地区的五年后的发展,这个世界最有价值的是时间!

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